Pyrite sous la dalle du sous-sol : ce que l'acheteur doit savoir

Presque tous les planchers de sous-sol que je marche ont une fissure ou deux. La plupart sont de simples fissures de retrait, apparues quand le béton a séché. Mais de temps en temps, la dalle n'est pas seulement fissurée : elle se soulève, et la cause peut être de la pyrite dans la pierre en dessous. Ce n'est pas ce que je trouve le plus souvent, mais quand elle est là, c'est coûteux. Ça vaut la peine de comprendre avant d'acheter.

Ce que c'est

Dans la plupart des maisons du Québec, la dalle du sous-sol est coulée sur un lit de pierre concassée. Une partie de cette pierre contient de la pyrite, un minéral de sulfure de fer. Quand la pyrite reçoit de l'humidité et de l'air, elle peut réagir et le matériau gonfle. Ce gonflement pousse la dalle vers le haut, lentement, sur des années. C'est un problème différent de la pyrrhotite dans le béton, qui touche les murs de fondation et les semelles et qui est un autre sujet. Ici, le béton peut être correct : c'est le remblai en dessous qui se transforme.

Où on la trouve dans la région de Montréal

Il n'y a pas de quartier à éviter. Tout dépend de la provenance de la pierre, et personne ne peut le deviner en regardant la maison. Le problème concerne les maisons avec une dalle coulée sur un lit de pierre, donc surtout des maisons construites dans les dernières décennies du vingtième siècle et après, plutôt que les vieux plex avec leur plancher de sous-sol d'origine, épais. Ce que je vois : une dalle bombée ou soulevée, des fissures qui s'étendent sur le plancher et continuent de s'élargir, un plancher qui n'est plus de niveau. Autour, des cloisons intérieures peuvent monter avec la dalle, des portes commencent à coincer et les plinthes se détachent du plancher. Parfois, il y a un dépôt blanchâtre dans les fissures. Aucun de ces signes ne prouve la présence de pyrite. Un tassement, un mauvais drainage ou le gel peuvent causer des choses semblables, et c'est pourquoi la cause doit être confirmée par quelqu'un qui a accès à un laboratoire.

Ce que je vérifie pendant l'inspection

Je regarde tout le plancher du sous-sol, pas seulement les coins : les fissures et leur largeur, si elles sont décalées (un côté plus haut que l'autre), et si la dalle est bombée, ce que je vois en visant le long du plancher et avec un niveau. Je vérifie où la dalle rejoint les murs et l'escalier, et si les cloisons, les cadres de porte et les plinthes ont bougé. Je regarde les revêtements de sol qui cachent le béton, et je demande au vendeur ce qui a été recouvert et quand. J'utilise mes outils d'intrusion d'humidité pour voir si de l'eau atteint la dalle, puisque la pyrite a besoin d'eau pour réagir.

Ce que je ne peux pas faire, c'est identifier la pyrite. Elle se trouve sous quelques pouces de béton. Je peux vous dire qu'une dalle se soulève et que ça ressemble au portrait associé à la pyrite, et mon rapport décrit ce que j'ai vu, avec photos, selon la norme BNQ 3009-500.

Ce que ça veut dire pour vous, comme acheteur

Une seule fissure fine n'est pas une raison de s'inquiéter. Une dalle qui se soulève, c'est autre chose. La réparation consiste généralement à défoncer la dalle, enlever le remblai qui réagit et couler un nouveau plancher, et les travaux bouleversent tout le sous-sol. Je ne vous donnerai pas de prix, parce que ça dépend de la superficie et des finis, mais demandez un chiffre à un entrepreneur avant l'échéance de votre condition. Demandez aussi à votre assureur comment il traite ce genre de dommage, car la couverture est souvent limitée. Lisez la déclaration du vendeur pour tout ce qui touche la dalle, les fissures ou les réparations de plancher, et posez directement la question sur la pyrite. Si un plancher a été refait récemment, demandez pourquoi.

Quoi faire ensuite

Si mon rapport signale une dalle soulevée ou bombée, demandez à un ingénieur en structure ou en matériaux de l'examiner. Il peut prélever un échantillon de la pierre sous la dalle et le faire analyser en laboratoire, ce qui est la seule vraie façon de confirmer la pyrite. Essayez de le faire avant l'échéance de la condition d'inspection de votre promesse d'achat, ou demandez à votre courtier de la prolonger. Si vous comparez encore des maisons, vous pouvez lire ce que je regarde lors d'une inspection préachat ou d'une inspection en bâtiment plus grande.

Vous achetez une maison dont le plancher du sous-sol vous inquiète? Appelez 514-924-8887.